Оплатить две новые квартиры чтобы избавиться от долга за одну старую

Укринформ изучал выгоды голландского аукциона для ипотечного заемщика. Утешительного мало ...

Со следующего года Фонд гарантирования вкладов (ФГВФЛ) начнет распродавать права требования по безнадежным ипотечным кредитам физических лиц. С молотка пойдут почти 40 000 кредитов украинский на общую сумму около 70 млрд грн, выданных в свое время банками-банкротами. Большинство ипотечных договоров была в банках "Надра", "Дельта", "Финансы и кредит", "Форум", ФИДОБАНК, "ВиЭйБи", Брокбизнесбанк, "Платинум". Сроки ликвидации этих учреждений подходят к концу, и согласно законодательству, до окончания ликвидации все их активы должны быть реализованы на открытых торгах. 95% кредитов, которые намерен продать Фонд через схему «обратных» аукционов (торгуются от высокой цены к более низкой) - безнадежные валютные займы, выданные до 2009 года по курсу 5 грн / $, которые после нескольких волн девальвации превратились в безнадежные долги. Перспектива избавиться от них довольно призрачна. Купить новую квартиру сегодня дешевле, чем пытаться погасить собственный долг за предложенную схему.

Спрятаться не удастся

«Каждый кредит будет выставлен на продажу. И рано или поздно он будет выкуплен, и к должнику кто придет », - грозно пообещал директор департамента консолидированного продажи активов ФГВФЛ Тарас Елейко, анонсируя продажу безнадежных кредитов по схеме так называемых голландских аукционов.

Голландский аукцион - это торги, в начале которых стартовая цена актива равна его номинальной стоимости (в случае кредитов тело задолженности и начисленные проценты). Во время торгов - а они проходят только один день - через одинаковый промежуток времени цена автоматически и пошагово снижается на шаг аукциона - 1%. Таким образом, в течение дня торгов цена может снизиться со 100% до 20% от номинала. Победитель - тот, кто первый согласится и зафиксирует приемлемую для себя цену. Правда, есть участники аукциона и сколько их, и какую цену они наконец готовы заплатить за объект торга - оставаться в тайне до завершения торгов.

Фонд гарантирования вкладов предлагает сначала продавать «плохие» кредиты в розницу. Если же покупатель так и не найдется, права требования будут «упакованы» в пулы и их продадут оптом профессиональным участникам рынка - коллекторам, инвестфондам, финансовым компаниям, банкам и т.д.

«Фонд гарантирования заблаговременно сообщит каждого заемщика письменно о том, когда именно его кредит будет выставляться на торги, с тем, чтобы заемщик имел возможность подготовиться и привлечь свои резервы к участию в торгах, - сообщили Укринформу по телефону горячей линии Фонда. - Если первого раза не окажется желающих выкупить кредит, в течение 40 дней будут назначены повторные «розничные» торги. Только после этого, кредит передается в пул для «оптового» продажи ».

«Идею продажи ипотечных кредитов на так называемых голландских аукционах заемщикам никто толком не объяснил. Мы видим, что предлагается сложная и довольно запутанная схема. Для участия в нем человек, как минимум, должна разбираться и уметь торговать на электронных биржах », - комментирует Светлана Саража, адвокат, юрист ОО« Единый центр правовой помощи ».

Кредитный дьявол кроется в деталях

Основная проблема для заемщика в том, что на торги выставляется право требования задолженности. То есть, любой: физическое или юридическое лицо, выигрывает торги, - получает право требовать от заемщика ВСЮ сумму его долга (тело кредита + проценты). Без оглядки на дисконт, с которым было приобретено это право.

Как объяснили Укринформа в Фонде гарантирования вкладов, новый кредитор имеет право как требовать полную сумму, так и согласовать с заемщиком новые условия. Иными словами, провести собственную реструктуризацию.

Однако, новый кредитор МОЖЕТ, но не ОБЯЗАН, определиться с новыми условиями выплаты долга - суммой задолженности, процентами и сроком выплаты. Новая сумма задолженности может равняться и "учетной" сумме, но заемщик при этом должен уплатить налог на доходы физических лиц (18%) на разницу - то есть, на то, что ему таким образом "простили". И не факт, что юридическое лицо (банк, финансовая компания, коллектор), которая купила долг с дисконтом, не захочет заработать на нем по максимуму.

Вторая проблема для заемщика - то, что на торги будет выставляться сумма валютного долга, номинированная в гривнах по курсу НБУ на дату торгов. То есть, никто не собирался и не собирается отказываться от «актуальной» валютной привязки.

Третья проблема для заемщика - неизвестно, захочет ли при реструктуризации новый кредитор полностью перевести долг в гривну. Адвокаты утверждают, что к новому кредитору переходит право требования того обязательства, которое должно быть выполнено в пользу первого кредитора. Если иное не предусмотрено новым договором купли-продажи, или если заемщик не докажет, что ни первый, ни новый кредитор вообще не имеют права истребовать долг в иностранной валюте.

Посчитали - слезами умылись

В принципе, у заемщика появляется шанс избавиться неумеренного валютного долга - через выкуп на аукционе собственного кредита за собственные средства (например через родственников, доверенных лиц). Но, как показывают расчеты -варианте крайне невыгоден.

Проанализируем на примере реального кредита.

1. Однокомнатная квартира в центре одного из городов-сателлитов Киева была приобретена в 2008 году за почти $ 80 тыс. под 9,5% годовых.

2. В 2015 году заемщик прекратил вносить регулярные платежи за непомерного финансовую нагрузку. С тех пор «тело» замороженного кредита составляет $ 65 тыс плюс ежемесячная сумма процентов ($ 650).

3. С учетом процентов за три года общий долг вырос до $ 88 тыс.

4. Предположим, что его удалось выкупить на аукционе с максимальным дисконтом 20%. В результате сумма долга составляет около $ 17,6 тыс.

5. За списание «дисконтированной» части (80%) долга заемщик должен уплатить 18%, в нашем случае это $ 12,7 тыс.

6. Для сравнения, «кредитная» квартира, в которой непосредственно проживает заемщик, сегодня стоит на рынке не более $ 15 тыс.

Вывод: чтобы избавиться от долга в легальный способ, выкупив подешевле права требования через аукцион с помощью доверенных лиц, которые «спишут» также и дисконтированный остаток, заемщик должен уплатить фактически две стоимости жилья.

«В принципе, выкуп кредитных обязательств по минимально возможные 20% - это хорошо. Но сегодня это фактически рыночная стоимость квартиры! Чаще всего кредитное жилье не стоит даже этих денег. По сути, заемщику предлагается еще раз купить свою квартиру, притом, что многие успели уже выплатить несколько тысяч или десятков тысяч долларов по кредиту. Но если бы у людей были сегодня на руках эти суммы, то они наверняка уже давно купили бы себе другое жилье, оформив на родственников и близких », - отмечает Светлана Саража.

Светлана Саража, адвокат, юрист ОО «Единый центр правовой помощи» // Фото из собственного архива С. Саражи

Поэтому, кажется, в Фонде не очень рассчитывают на активную продажу отдельных кредитов. Скорее всего не проданные активы будут «сбиваться» в общие пулы и продаваться коллекторским фирмам, банкам. А те в свою очередь, либо заключать новые соглашения с заемщиками, или же изымать квартиры - с согласия заемщика, или даже без. «И коллекторам, и ликвидаторам банков будет выгоднее дождаться формирования пулов, поскольку цена одного лота в пуле будет уже не 20% его номинальной стоимости, а 5-7% максимум (представители торговых площадок, недовольны дискриминацией со стороны Фонда гарантирования, в ходе тематического круглого стола «Новые квалификационные отборы ФГВФЛ ...», который состоялся в Укринформе, вообще заявляют, что действующие правовые акты Фонда гарантирования позволяют снизить стоимость активов до 0,04% (!) от их балансовой стоимости. - Авт.). Коллектор не купит права требования по 20% так как квартиры, во-первых, находятся под действием моратория на принудительное изъятие, во-вторых, это их сегодняшняя рыночная цена. На чем зарабатывать, если покупать права требования долга, затем ждать, когда снимут мораторий, потом отбирать квартиру, а потом снова продавать их по той же рыночной цене? Нет смысла », - считает госпожа Саража.

Иными словами, сегодня ипотечным заемщикам ликвидированных банков предлагается только один выход - это погашение обязательств в полном объеме. Именно то, что они не могут сделать, как бы хотели, поскольку суммы задолженности образовались просто неадекватны. А любые планы реструктуризации им не «светят» - нет в Фонде гарантирования, ни в банках, выкупают кредиты на аукционах, а более у коллекторов. Если это тот хваленый компромисс - то автор этих строк балерина.

Оксана Полищук, Киев

Похожие

Комментарии