Почім земля в Харкові

1. Почім земля в Харкові
2. Жителі Салтівки переїжджають в Кулиничі
3. Пропозиція є - попиту немає
4. Популярні ділянки з готовими будинками
5. Ринок навряд чи пожвавиться

25.03.2013

Почім земля в Харкові

Потенційних покупців земельних ділянок під забудову сьогодні привертають небувалими знижками. У порівнянні з 2009-м роком ціни впали в два-три рази. Плюс торг, за оцінками фахівців, доходить до 10-30% від заявленої спочатку вартості.

Землі на продаж є в Кулиничах, Великій Данилівці, Циркунах. За окружний в районі Олексіївки чекають покупців ділянки Тюрінкі, Флорінка, Родичів. Є пропозиція по приватному сектору на Нових Будинках.

- Ділянка в десять соток в хорошому місці можна придбати за 25 тисяч доларів, - зазначає експерт з нерухомості АН «Квартал» Сергій Дуб.

Найдорожчі райони Харкова, за даними АН «Квартал», - Шатиловка, Сокільники та селище Жуковського, там за десять соток просять 35 - 50 тисяч доларів. А ось в Харківському районі десять соток можна придбати навіть за 15 тисяч.

- Людей цікавить земля площею мінімум 6 соток, - каже Сергій Дмитрович. - У цьому плані особливу цінність представляють ділянки по 10 соток або спарені - на 20 соток.

За даними АН «Аверс», великі площі в місті рідкість. Як правило, ділянки пропонуються площею 4, 5, 6 або 10 соток.

А в «Інвестиційно-консалтингової компанії« Проконсул »порахували, що земельні ділянки площею 6-10 соток складають близько 65% загального попиту на ринку землі під індивідуальну забудову. Меншого розміру ділянки шукають лише 15% покупців.

- Така ситуація обумовлена ​​бажанням не тільки побудувати будинок, але і мати присадибну ділянку. А ще багато покупців прагнуть реалізувати на об'єкті придбання земельній наділ не типові, а сучасні проекти, з досить великою площею житлових будинків, - вважає заступник генерального директора ТОВ «Інвестиційно-консалтингова компанія« Проконсул »Вікторія рильцовими. - Найбільшим попитом за межею міста користуються земельні ділянки площею 15-25 соток (близько 40% попиту), менш затребувані ділянки до 10 соток (10%) і більше 25 соток (15%).

Жителі Салтівки переїжджають в Кулиничі

У місті, за словами керівника «Харківського агентства нерухомості» (ХАН) Світлани Якимової, найбільше число пропозицій доводиться на Салтівку - 25% від загального числа пропозицій по місту в цілому.

- Це зумовлено, в першу чергу, площею самого району, а також розвиненістю його інфраструктури, - підкреслює експерт.

Що стосується районів Харківської області, то максимальна ціна на земельні ділянки спостерігалася в населених пунктах Вовчанського, Дергачівського, Липецького, Київського, північно-західного напрямків від окружної дороги.

- Там розташовані елітні котеджні селища поблизу кордону з містом (Дергачівське, північно-західне і Вовчанське напрямок), з гарною транспортною доступністю (Флорінка, Родичі, Черкаська Лозова, Кулиничі), - пояснює Вікторія рильцовими . - У Липецькому напрямку, з точки зору котеджної забудови, активно розвивається населений пункт Циркуни, в південному напрямку - Бабаї, Павленки. Тому тут і рівень цін досить високий.

В межах Харкова найдешевші земельні ділянки під житлову забудову - в селищах Москалівка, Новоселівка, Новожаново, Лісове, Пилипівка, на Баварії, в Жіхаре, а також в районі аеропорту і Основи. Чим далі від Харкова, тим менш привабливою стає земля для харків'ян. При тому, що сотка там коштує набагато дешевше в порівнянні з передмістям. Експерти пояснюють: майбутні власники все-таки вважають за краще мати поруч з собою досить розвинену інфраструктуру, зручне транспортне сполучення, наявність необхідних комунікацій.

Ці тенденції сформувалися в 2004 - 2008 роках. Але сьогодні з'явилося істотна відмінність: з падінням цін з ринку зникли перекупники. І нинішні угоди люди укладають виключно для себе.

- Харків'яни, які вирішили обзавестися найціннішою власністю, традиційно намагаються влаштуватися ближче до колишнього житла, розповідає Сергій Дуб. - Жителі Салтівки вибирають ділянку в Кулиничах; мешканці Північної Салтівки облюбували Данилівка, Циркуни, Тишки (Липецьке напрямок). З Олексіївки переїжджають в Родичі, Флорінка, в крайньому випадку, в Російську Лозову (Дергачівське напрямок).

Пропозиція є - попиту немає

За останні кілька років на ринку землі під індивідуальну забудову сформувалися і інші тенденції.

- Зараз на цьому ринку є дуже велика корупційна складова. Якщо до 2006 року присвоєння кадастрового номера можна було оформити за 20 гривень, то тепер люди викладають 12 тисяч гривень (при офіційній вартості трохи більше 300 гривень), - пояснює представник АН «Квартал». - За те, щоб переоформити старий держакт на землю без кадастрового номера, доводиться платити до 4 тисяч гривень.

При цьому в центрі міста земля взагалі не продається - тільки здається в оренду, відзначають фахівці.

Істотно підкосили ринок також криза 2009 року і зростання курсу долара (обсяги продажів за різними оцінками в результаті скоротилися на 50-90%).

- Ринок є, покупців немає, - розводить руками директор АН «Аверс» Сергій Матвєєв. - Уявіть собі порожній ТЦ «Барабашово» - ось так зараз виглядає ринок землі під забудову. Іншими словами - пропозиція є, попиту немає. Адже що таке побудувати будинок? Це не тільки звести коробку, а й отримати дозвіл, провести комунікації. На сьогоднішній день на загальному ринку нерухомості працює тільки сегмент вторинної нерухомості і то в ціновому діапазоні до 50 тис. Доларів. Угоди по інших напрямках - поодинокі, вони не роблять погоди.

Сьогодні ріелтери з ностальгією згадують 2004-2007 роки, коли ринок нерухомості, в тому числі і земельну під забудову, ріс як на дріжджах. Іпотека під 9% річних, наявність пропозиції і відповідного йому попиту стимулювали не тільки зростання обсягів продажів, але і цін за сотку. Люди будувалися самі і купували з метою подальшого перепродажу - і те, і інше було вигідно. Як пиріжки розходилися старі розвалюхи, на місці яких в ці роки з'явилося багато нових сучасних будиночків - особливо популярний був район Салтівки.

- Падіння цін в доларах почалося з 4-го кварталу 2008р. Це, в першу чергу, було наслідком скорочення обсягів кредитування земельних ділянок і різкого падіння курсу гривні, - вважає представник «проконсул» Вікторія рильцовими.

- І щороку тепер спостерігається зниження рівня продажів приблизно на 20% в порівнянні з попереднім роком, тому що іпотека відсутня, - додає керівник АН «Аверс» Сергій Матвєєв. - Ніхто не готовий брати кредит під 21% річних.

Популярні ділянки з готовими будинками

Ринок землі під приватну забудову в Харкові і області переживає не найкращі часи, визнають експерти. І зауважують: хоч і невеликим, але стабільним попитом сьогодні користуються наближені до Першої столиці райони - Пісочин, Мала Данилівка, Безлюдівка і Бабаї.

- Зараз житло в прилеглих до Харкова районах користується достатнім попитом у харків'ян, готових переїхати в передмістя. Але найбільший інтерес у покупців викликають не земельні ділянки під забудову, а вже готові будинки. Причиною тому - неготовність нести витрати на будівництво, - уточнює керівник ХАН Світлана Якимова.

Які райони міста (і області) зараз найбільш перспективними? У Харкові фахівці з нерухомості виділяють п'ять таких територій:

- МЖК ​​«Інтернаціоналіст»,

- П'ятихатки, сел. Жуковського,

- Журавлівка,

- Залютино,

- райони, пользующие попитом, проте пропозиція земельних ділянок під будівництво тут обмежена: Павлово Поле, Павлівка; Холодна Гора, Нові Будинки / Одеська.

- Ці райони користуються найбільшим попитом у зв'язку з розвитком неорганізованого котеджного будівництва і більш низькими цінами, у порівнянні з елітними районами міста. Ще одна причина популярності - тут більш розвинена інфраструктура, ніж на околиці. Грає роль і їх близькість до транспортних розв'язок, - говорить заступник генерального директора ТОВ «ВКК« Проконсул »Вікторія рильцовими.

На її думку, найбільш привабливими районами ближнього передмістя для розвитку організованої котеджної та індивідуальної забудови є селища Високий, Мала Данилівка, Флорінка, Родичі, Лісове, Пісочин, Рай-Оленівка, Циркуни, Кулиничі. Вони цікаві, перш за все, близькістю до міської межі, а також наявністю хороших асфальтованих доріг, комунікацій, зелених зон, розвиненою інфраструктурою і планами перспективного розвитку.

- Крім котеджних районів в ближньому передмісті Харкова, певний інтерес представляють також населені пункти, розташовані на березі Печенізького водосховища на відстані до 50 км від окружної дороги: Старий Салтів, Верхній Салтів, Рубіжне, Революційний, Хотомля, Печеніги, - впевнена експерт «проконсул» .

- Біля водойми і ліси, як правило, купують і дачі. При цьому намагаються виїхати подалі від міста, - зазначає представник АН «Квартал» Сергій Дуб. - У цьому плані цікавляться Старим Салтовом і районом Травянское водосховища (Липецьке напрямок): дачними селищами «Аква-1», «Аква-2», «Аква-3». Коштують такі ділянки 5-15 тисяч доларів за шість соток з будиночком - як правило, не узаконеним будовою площею 30-40 кв. м. Правда, восени на них не сезон, дачний ринок починається навесні: у квітні-травні.

Ринок навряд чи пожвавиться

Розширення меж Харкова на ринку землі під забудову поки ніяк не позначилося, заявляють експерти.

- Оскільки питання про розширення меж Харкова вирішувалося досить тривалий час, ціни формувалися задовго до цього, вже з урахуванням такої «трансформації», - вважає Вікторія рильцовими. - Довгострокове вплив на ринок можуть надати юридичні і процесуальні питання. Перш за все, це поки не визначені до кінця норми закріплення і переходу прав власності на земельні ділянки. Це також і процедура зміни адрес, і переоформлення технічної документації на ділянки, і розподіл повноважень органів управління і т.д.

В іншому ж у найближчій перспективі ситуація на ринку землі під житлову забудову навряд чи зміниться, вважають фахівці. Хоча, звичайно, багато чого буде залежати від змін в земельному законодавстві, ситуації на ринку житлової нерухомості, зміни рівня доходів населення і стану економіки в цілому.

- Поки значних цінових змін в даному сегменті ринку нерухомості, за оцінками аналітиків «проконсул», не передбачається. По крайней мере, при збереженні поточної економічної ситуації - як в Україні, так і в світі, - запевняє Вікторія рильцовими.

- Передумов для подорожчання землі під забудову в даний час не спостерігається. При цьому господарі більшості хороших ділянок не хочуть продавати їх за заниженою ціною і вважають за краще притримувати до кращих часів, - зазначає Світлана Якимова.

Немає зростання цін, немає і перекупників, а значить і немає передумов для зростання обсягів продажів.

- Поки на ринок не повернеться спекулятивна складова, ринок буде в такому ж стані як зараз, - підсумовує Сергій Дуб.

Портал "Капітал".