Звідки ми отримали середні ціни?
Оцінка зроблена за результатами реальних угод оренди приміщень (договорів), які компанія здійснила за період 1-го січня 2018 р кінець березня 2018 р
Приміщення (фонд - житлові та нежитлові)
магазини, офіси, представництва, аптеки, студії, перукарні
Район Львова: Мінім. ціна Максим. ціна нефасадні вхід Фасадний вхід Ціни вказані в гривнях за квадратний метр
Галицький, центр
200 2600 200-500 500-2600 Галицький, ближній центр 200 1000 200-500 300-1000 Личаківський 100 600 100-360 250-600 Залізничний 100 1300 100-280 250-1300 Шевченківський 200 800 200-300 200-800 Франківський 180 1300 180-350 200-1300 Сихівський 100 900 100-400 250-900 Околиці міста 60 300 60-150 100-300 Високий попит - мало пропозицій:
при пошуку площі до 35 кв.м. і в ціновому діапазоні до 8000 грн. за місяць оренди.
інші приміщення
склади
Район Львова: склади Ціни вказані в гривнях за квадратний метр
Галицький, центр
--- Галицький, ближній центр 70-100 Личаковській 50-100 Залізничний 50-120 Шевченківський 45-120 Франківський 60-110 Сихівський 45-90 Околиці міста 35-65 Високий попит - мало пропозицій:
---
Фінансове питання, мабуть, турбує шукачів комерційної нерухомості в першу чергу - саме виходячи з ціни на приміщення робляться розрахунки рентабельності майбутнього бізнесу і взагалі доцільності інвестування та його виробництва. Тому вище в таблиці наводимо актуальні ціни на різні типи нежитлових приміщень (Магазини, офіси, представництва, аптеки, перукарні, склади) в місті Львів, сформовані експертами компанії «Дуоком» на основі реальних угод на ринку оренди комерційних приміщень в 2018 році.
Велика кількість власників нежитлових приміщень створює конкурентний ринок, який фактично і формує орендні ставки, тому про монополії тут мова не йде - мало хто наважується ставити ціни вище ринкових в зв'язку з ризиком простою або втрати орендарів.
Ми звернулися до Онисько Олегу Степановичу - керівнику відділу комерційної оренди нерухомості компанії «Дуоком» і поцікавилися його думкою щодо тенденцій в 2018 році на ринку оренди нежитлових приміщень:
- Олег Степанович, що зараз відбувається з цінами на приміщення?
- У центральній частині міста ціна за метр квадратний вже кілька років є незмінною. Це обумовлено прив'язкою до долара США, курс якого останнім часом більш-менш стабільний. Що стосується цін в спальних районах, то вони можуть коливатися, все залежить від попиту, конкуренції, а в даний час попит перевищує пропозицію, що тягне за собою коливання в цінах. Це стосується тих приміщень, які розташовані поруч із зупинками громадського транспорту, ринками, тобто в місцях з великою прохідністю. Що стосується офісних приміщень, то тут спостерігається тенденція вирівнювання середньої ціни по всьому Львову, правда, вона не стосується офісів класу "А" і офісів з розташуванням в промислових зонах.
- На що найчастіше звертають увагу при пошуку і виборі приміщення і які можуть виникнути проблеми?
- Найчастіше серед основних критеріїв при пошуку є локація, відповідність ціни і місця розташування (якщо мова йде про приміщення з фасадним входом). Якщо говорити про офісних приміщеннях то увага звертається на локацію, стан приміщень, парковку, планування, поверховість, транспортне сполучення, наявність громадського харчування або кухні в великих офісних приміщеннях, ціни на комунальні платежі і експлуатаційні витрати, наявність охорони, графік роботи. Великий проблемою.Більше при пошуку офісних приміщень є відсутність парковки або неможливість припаркувати велику кількість автомобілів, відповідність ціни і якості ремонту.
За даними наших експертів станом на травень 2018 найбільшим попитом користуються такі типи приміщень (в порядку убування популярності):
- офіси з не фасадним входом (IT-компанії, представництва, юридичні компанії)
- магазини непродовольчої групи товарів (одяг, аксесуари, побутова техніка тощо)
- Офіси з фасадним входом (турфірми, рекрутингові компанії, представництва)
- Магазини продуктової групи товарів (кондитерські, продуктові, алкоголь і т.д.)
- заклади громадського харчування (Кафе, бари, ресторани, паби)
- Складські приміщення
- інші
Для більшої наочності ми створили спрощену схему кількісного розподілу деяких основних типів приміщень по районах Львова:
Як бачимо, для Галицького району характерно щільне розташування закладів громадського харчування (кафе, бари, ресторани, паби і т.п.), що обумовлено в першу чергу популярністю центральній частині міста як туристичної зони і, відповідно, високою прохідністю. Приблизно такий же розподіл в цьому районі мають і магазини непродовольчої групи. Цікаво, що кількість туристів щорічно зростає: за даними ЛКП «Центр розвитку туризму», в 2017 році наше місто відвідали 2,7 млн. Чоловік (в 2016. Було 2,6 млн.), І кожен за час перебування в середньому витратив 350 євро.
Загалом приміщення для стріт-рітейлу (від англ. Street-retail - вулична торгівля), можна розділити на дві основні групи: елітну і спальну. З назв можна здогадатися, що перша стосується найжвавіших і популярний вулиць історичної частини міста, з дорогими ресторанами і кафе, бутіками, сувенірними крамницями, салонами краси і.т.д. Друга група - спальна - стосується приміщень, розташованих у спальних районах, де, як правило, пропонується товар більш низького цінового сегмента, однак і асортимент переважно ширше. Типово для житлових масивів, тут розміщуються супермаркети, продуктові магазини, перукарні, аптеки, відділення банків тощо.
Офісні приміщення з не фасадним входом сконцентровані як в центральній частині міста, так і за її межами - часто це великі офісні центри, хоча зустрічаються і колишні житлові приміщення, переведені в нежитловий фонд. Зауважимо, що різниця між мінімальною і максимальною ціною на такі приміщення по Львову менше ніж між приміщеннями з фасадним входом (3,5 рази проти 8,6 рази), оскільки тут прохідність не відіграє першорядну роль.
Складські приміщення в основному сконцентровані в Залізничному, Личаківському та Сихівському районах, як це видно вище за складеною нами схемою. Висока вартість метра квадратного в центральному районі міста робить розміщення складів тут економічно не вигідним.
Будучи містом обласного значення, адміністративним центром Львівської області, національно-культурним та освітньо-науковим центром країни, найважливішим діловим центром Західної України, сьомим за чисельністю населення містом країни (а це понад 700 тис.чол), Львів приваблює багатьох бажаючих розпочати власну справу наявністю всіх необхідних для цього складових, в тому числі великим і конкурентним ринком оренди комерційної нерухомості.
Не менш важлива складова - це розвинена економіка. Так, в нашому місті працює понад 200 великих підприємств, понад 40 комерційних банків, 80 страхових організацій, 4 біржі, 7 десятків аудиторської фірми і ще майже 9000 малих підприємств. Окремо відзначимо наявність більше 200 IT-компаній - від малих до великих міжнародних.
Статус культурної та туристичної столиці України наше місто має не спроста - у Львові найбільша кількість пам'яток архітектури та значні туристичні потоки, які мають тенденцію щорічно збільшуватися.
Ці фактори разом з особливостями територіально-адміністративного поділу формують своєрідний клімат в області нерухомості Львова, особливості якого ми детально розглянули в цій статті.
статтю підготував Анатолій Грінёх ,
керівник відділу реклами компанії "Дуоком"
