Догляд за будинком як бізнес

1. Технічна підтримка
2. Пожежна і охоронна системи
3. охоронні служби
4. «Клінінг» означає прибирання
5. «Клінінговий» альпінізм
6. КОМЕНТАРІ

Відкрити і утримувати свій бізнес-центр або торговий дім не так просто, як може здатися обивателям. Крім здачі в оренду бутиків або офісів, потрібно проводити величезну роботу по утриманню самої будівлі: його інженерних систем, а саме труб, проводів, ліфтів і ескалаторів, займатися охороною об'єкта, відеоспостереженням і пожежною безпекою.

Крім того, потрібно прибирати внутрішні та прилеглі території, надавати різного роду допомогу орендарям, доглядати за зеленими насадженнями, в загальному, щодня контролювати життя всього об'єкта. І це ще далеко не весь перелік турбот і клопоту. В Алмати, як в передовому бізнес-місті, асортимент послуг з утримання будинків різного класу, які пропонують спеціалізовані компанії, незрівнянно вище, ніж в інших містах Казахстану.

Який сенс, наприклад, власнику бізнес-центру запрошувати сантехніка в свій штат, якщо немає потреби в його роботі кожен день? Простіше найняти ось таку спеціальну фірму і платити їй за зміст водопроводу, згідно з прейскурантом. Правда, подібна система взаємин активно розвивається, в основному, в південній столиці. В інших містах, крім, хіба що, Астани, такого роду бізнес знаходиться в зародковому стані. Сумно, звичайно, але в той же час є перспектива для зростання.

Технічна підтримка

З цього починається будь-яка будівля. Перш ніж віддавати площі в оренду, їх потрібно зробити зручними для споживачів. Компанії, які пропонують технічне обслуговування, відповідають за роботу всіх інженерних мереж, починаючи від подачі електрики до налаштування інтернету. Сюди ж може входити обслуговування водопровідно-каналізаційної мережі, освітлювальних і силових систем, резервного електропостачання (дизель-генератори), систем протипожежної безпеки, ліфтового і ескалаторного обладнання, вентиляції.

В Алмати навіть такий розширений перелік послуг технічної підтримки може поєднуватися з іншими напрямками сервісу. Наприклад, в компанії «Metrolux Property Management», яка пропонує технічне обслуговування, є ще й відділ оренди, служби безпеки, маркетингу і адміністративний відділ. Тобто компанія готова стежити за порядком в торгових залах, займатися питаннями здачі приміщень, відповідати за безпеку і легальне ввезення-вивезення товару, проводити рекламні акції і оформляти торговий дім. Причому це не єдина подібна компанія в Алмати.

- Конкурентів багато, - розповідає інженер з обслуговування слабкострумових систем «Metrolux Property Management» Даурен Базіло в, - тендер на обслуговування будівлі виграти дуже складно. Договір з компанією-власником ми укладаємо на один рік. У підсумку документ або пролонгується, або закінчується термін його дії. Не можу назвати точну вартість наших послуг, але щось близько 8 мільйонів тенге в місяць, куди входить зарплата співробітникам і винагороду компанії. Працівників, які пропонують послуги управління, близько 35 (середня зарплата 80 000 тенге). Ще плюс клінінг, тут працює близько 40 службовців з середньою зарплатою в 30 тисяч тенге.

За словами Дауріо Базілова, власники алматинских ТЦ сьогодні вкладають серйозні суми на технічну підтримку всіх систем. Найчастіше фахівцям доводиться робити поточний ремонт сантехніки, електропостачання та водопостачання. Одним з найбільш трудомістких видів робіт вважається ремонт вентиляції. Часто також замовляють послуги теслі.

Пожежна і охоронна системи

Відносяться до технічної підтримки будівлі. Система пожежогасіння, можна сказати, найголовніша, адже без неї держслужби не "дадуть добро» на відкриття об'єкта. В Астані та Алмати її наладку вам запропонують в комплексі з іншими видами сервісу. У містах, де ринок з обслуговування будівель не так розвинений, фірми по установці охоронних і пожежних систем працюють окремо. Хоча, стверджують карагандинські фахівці, широка лінійка послуг в двох столицях ще не гарантує якості їх виконання.

Наприклад, директор карагандинській фірми «Гартекс» Олександр Буров розповідає про свої несподіваних враження від Астани. Його компанія займається реалізацією та встановленням систем охорони і пожежної безпеки. У столиці фахівці обслуговують об'єкти на контролі у Управління справами президента і безліч інших «серйозних» будівель. Навіть у такого рівня споруд немає якісного монтажу систем безпеки.

- Будівля ж коли будується, спочатку знаходиться на балансі тієї фірми, яка його будувала (часто це турецькі фірми). Потім воно передається до відповідного міністерства. Міністерство списує його якій-небудь своєму відомству. Це вже треті руки виходить. За цей час документи зі схемами встановлених охоронної та пожежної систем губляться. Потрібно щось відремонтувати нам кажуть: «Ні документів». Як ні? Там об'єкти по 20-100 тисяч квадратів, як ми будемо шукати те місце, де дефект є? Там всі дроти в стіни заховані, нічого не видно! Доводиться складати дефектну відомість, де вказуємо: «Щоб знайти місце поломки, потрібно ще стільки-то грошей».

В цілому ж і державні, і приватні структури частіше страждають від того, що існуючі фірми просто не знають всіх технічних тонкощів апаратури, яку пропонують купити і встановити. За словами Олександра Бурова, в той же розважальний центр можуть змонтувати камери і реєстратор (обладнання для запису на жорсткий диск зображень з камер) c різними характеристиками, що не принесе ніяких результатів, але обійдеться дорожче власнику будівлі.

- У нас велика кількість компаній не знають багатьох норм, правил і технічних характеристик приладів, - коментує директор. - Існує багато різних марок виробників, не встигають все нюанси обладнання відстежувати. Власники будинків намагаються економити, тому що їм не пояснюють, за що варто переплачувати. Вам, як правило, говорять, що цей товар дорожче, тому що якісніше. А в чому це якість - ніхто не просвічує. Ось дає завод-виготовлювач різні ціни на камери зовнішнього спостереження, продавці, як правило, знають не всі параметри обладнання.

Поважають себе компанії не будуть встановлювати клієнтам апаратуру за викидними цінами: її обслуговування з гарантійного терміну обійдеться набагато дорожче. Тому власникам будівель, як правило, пропонують вже перевірені марки.

Найдешевшу камеру відеоспостереження сьогодні можна придбати за 6 тисяч тенге. Її встановлення обійдеться в 1000 тенге, плюс прокладка кабелю (150 тенге за метр). Але вона буде видавати зображення низької якості.

Одна з найдорожчих установок - система розпізнавання осіб і номерів машин. З такою установкою не потрібні пропуски. Вартість системи залежить від обсягу пам'яті: на 100 номерів машин, наприклад, - близько мільйона тенге. У Караганді ніхто з підприємців поки не зважився на подібні витрати. Такі системи є в Астані та Алмати.

Що стосується пожежної безпеки, то з нею ситуація ще гірша. Причина - в скасування ліцензування на установку протипожежних систем.

- Ми можемо разом з вами домовитися і піти монтувати, - вигукує Олександр Буров. - Багато з'явилося таких, хто працював на фірмі монтажником. Потім пішов, вирішив, що сам протипожежні системи буде ставити. Ніяких актів та інших документів клієнтам не залишає. Начебто, обіцяли штрафувати тих, хто неправильно системи робить. Але практика показує, що нормативну базу, що регламентує це, законом не ввели.

Після того як фахівці встановлять протипожежне обладнання в будівлі, складається тристоронній акт. Його підписують замовник, фірма-виконавець і представник державного пожежного нагляду, який працює на об'єкті. Перед підписанням запрошується співробітник пожежної служби, який повинен засвідчити, що все зроблено за затвердженими нормами.

Є фірми, які беруть значно дешевше за свою роботу, в порівнянні з конкурентами. Але підприємець повинен бути готовий до того, що навіть при неправильній установці пожежної системи такі фірми нічого переробляти не будуть. Солідні організації обов'язково укладуть з власником будівлі договір і усунуть всі недоліки при зауваженнях пожежних.

- Є багато фірм, які не знають, за якими параметрами потрібно встановлювати протипожежну сигналізацію, - продовжує Олександр Буров. - Роблять з порушеннями. Це можуть прийняти співробітники протипожежної служби, тому що вони практично не можуть виявити всі порушення монтажу, так як їх запрошує замовник на перевірку, коли вже все змонтовано й проведення заштукатурені в стінах. А якщо об'єкт великий, пожежний фізично не зможе перевірити кожен датчик, кожен метр кабелю. Тільки на відповідність норм і правил в цілому всієї системи. Якість - на совісті монтажників.

З останніх сучасних протипожежних новинок фахівець називає герметичну скляну ампулу, виконану з травмобезопасного скла і заповнену спеціальною рідиною. Їх вішають під стелею, наприклад, в офісі. Якщо починається пожежа, від високої температури ампули лопаються, рідина під тиском розхлюпується на певній площі, з частковим переходом в газоподібну фазу, створюється охолоджуючий ефект. На погашений поверхні утворюється тонкий шар плівки. При недостачі кисню вогонь гасне, залишається тільки акуратно зняти плівку, зробити це легко. Але навіть якщо її залишити, вона повністю розкладається через 24 години. При такій системі не псується меблі, її не заливати водою. Але поки подібне ноу-хау в Караганді популярністю не користується.

охоронні служби

За останніми даними, в Казахстані налічується понад 3 тисячі охоронних структур, де трудиться приблизно 15 тисяч співробітників. Охоронним агентствам заборонено займатися іншими видами бізнесу або відкривати кілька фірм на одну особу. Звідси і невисока прибуток, її оцінюють приблизно в 10-15 відсотків на рік. Цим частково пояснюється те, що сьогодні, на відміну від п'ятирічної давності, немає великої кількості бажаючих відкрити охоронне агентство. Плинність кадрів на фірмах цілком звичайне явище.

- Співробітники йдуть туди, де їм обіцяють платити більше. У будь-якому випадку, зарплата у карагандинських сек'юріті не перевищує 40 тисяч тенге при графіку роботи доба через дві. Деякі охоронні організації укладають договір на здійснення своєї діяльності на мінімальну суму, аби роздобути клієнта, - пояснює Діана Ібраєва, фахівець відділу кадрів карагандинській охоронної служби «Альфа». - Керівник фірми сподівається, що на наступний рік він підпише договір з цим же клієнтом за більш високу оплату.

Послуги «Альфи» обходяться в 300 тенге за годину, наводить приклад Діана Ібраєва. В Алмати ціна складе 350 тенге. Тобто на один пост з цілодобовою охороною в південній столиці піде 250 тисяч тенге в місяць. Це якщо територія невелика, і на її охорону вистачить одного поста.

- У Караганді не дуже багато підприємців, хто прагне найняти кваліфікованих охоронців, - коментує Діана Ібраєва. - Воліють наймати нічних сторожів. Конкуренція серед охоронних агентств жорстка, тому ми намагаємося догодити директорам: погоджуємося на багато їх умови.

В цьому році в роботі служб відбулися ще деякі істотні зміни. Всі співробітники фірм, які мають ліцензію на заняття охоронної діяльністю, є, відповідно до закону, добровільними помічниками поліції. Це означає, що той, хто має професійне посвідчення охоронця, має право затримувати нападників, злодіїв і просто підозрілих осіб на об'єкті, що охороняється для подальшої передачі їх поліцейським. Охоронець не має право нападати першим, але в небезпечній ситуації може зробити попереджувальний постріл в повітря і в подальшому діяти по ситуації.

«Клінінг» означає прибирання

Послуги клінінгу включають в себе все, що може бути хоч якось пов'язано з англійським словом «clean»: прибирання приміщень, вивезення сміття, хімчистка, послуги пралень, миття фасадів будівель, розгрібання снігу, збивання бурульок. Загалом, все, що можна назвати наведенням порядку.

Особливо прозорливі ще в 90-х роках побачили перспективу в прибиранні. У Казахстані перша така організація «Sun Trade» з'явилася в 1995 році виключно на замовлення західних компаній, які почали працювати в Алмати.

- Іноземці мучилися в пошуках клінінгових компаній. Наші підприємці спочатку дивувалися тому факту, що прибиранням займаються спеціалізовані фірми. Потім з'явилася перша така компанія, вона обслуговувала фізичні особи, - згадує президент Центрально-Азіатської асоціації клінінгових компаній Карина Ємельянова.

Сьогодні ні в кого немає точних статистичних даних, скільки клінінгових компаній (КК) працює в республіці. За інформацією ЦААКК, тільки в одному Алмати діє більше 90 подібних організацій і близько 80 по всьому Казахстану.

- Центр цього бізнесу в Алмати і Астані, - каже Карина Ємельянова. - Це самі грошові та найактивніші міста. Тут акумульовані всі посольства, зарубіжні компанії, готелі. У клінінгової фірмі може працювати від двох до тисячі чоловік. В останньому випадку це вже солідні структури.

Але і в інших містах країни, вважає фахівець, бізнес на збиранні розквітає і процвітає. Потреба в подібного роду послугах буде тільки зростати, прогнозують в ЦААКК. Утримувати свій персонал двірників і прибиральниць обходиться дорожче. За штатних співробітників потрібно платити податки, відраховувати пенсійні та соціальні внески. Оплата роботи клінінгової фірми відноситься до витрат підприємства, на які податки не нараховуються.

- Один з великих банків закупив 40 професійних пилососів для прибирання, - згадує випадок Карина Ємельянова. - Хотіли все робити своїми силами. Через місяць вони найняли клінінгову компанію, тому що ці пилососи неправильно експлуатували і на них просто не було кому працювати.

Підприємцям невигідно купувати обладнання для прибирання, тому що воно використовується лише час від часу. На відміну від клінінгових фірм, де таке оснащення вживається постійно. Вартість послуг залежить від міста і складності роботи. Орієнтовно за прибирання офісів і торгових приміщень беруть від 150 тенге за квадратний метр, виробничих приміщень - від 95 тенге за метр.

Серед клінінгових фірм існує спеціалізація, але більшість з них не відмовляється від роботи ні з фізичними, ні з юридичними особами. Найбільш ласим шматком для КК вважаються торгово-розважальні центри, - говорить президент ЦААКК. - Фірми буквально воюють між собою за такі об'єкти.

- Вони відправляють свій персонал на різні семінари і навчальні курси. У деяких компаніях є співробітники, які займаються тільки пошуком нових будівель. Вони шукають виходи на управління архітектури, міські акімату, щоб отримати плани перспективного будівництва торгово-розважальних центрів.

В середньому на такий об'єкт вистачає 40 осіб обслуговуючого персоналу. Самим екзотичним замовленням на пам'яті фахівців ЦААКК було прохання помити ротвейлера. Найбільшою заявкою - вичистити стадіон. А одного разу в Астану довелося відрядити клинеров з Алмати. У столиці потрібно було навести порядок в аеропорту після його масштабної реконструкції в 2005 році, для чого було необхідно задіяти десятки людей. За цю роботу не ризикнула взятися жодна астанинська фірма.

Будь-яка сумлінна клінінгова компанія укладе договір із замовником, пізніше підпише акт прийому робіт. За словами Каріни Ємельянової, від порушень умов договору, як правило, страждають КК, а не клієнти. Тим, хто займався чищенням або прибиранням часто затримують виплату або не віддають гроші зовсім, необгрунтовано звинувачують у псуванні майна або в невиконанні зобов'язань. Звичайно, буває і самі компанії не справляються з роботою, ніж псують імідж іншим фірмам. Таке трапляється, коли виконавець демпінгує за цінами, а отримавши клієнта, виявляється не в змозі виконати його вимоги.

«Клінінговий» альпінізм

Про цей вид клінінгу варто сказати окремо. Сьогодні модно робити стіни будівель глянцевими або скляними, що вимагає спеціального догляду. Щоб помити фасади, потрібні професіонали-альпіністи.

- У кожного промислового альпініста повинна бути «корочка», що він пройшов курс і отримує допуск, - пояснює директор карагандинській фірми «Спецстальмонтаж-9» Фадлан Нургожін. - Комісія приймає у нього всі відповідні іспити. У фірм немає ліцензій на проведення висотних робіт. Думаю, ліцензувати юридичні особи буде невірно. Ми можемо отримати цей документ, а потім набрати гастарбайтерів і загнати їх на висоту. Зовсім інша справа, коли кожна людина, що працює на фірмі, має допуск.

Судячи з відгуків карагандинців, фасади мити не люблять не тільки в самому місті шахтарів, а й у всій області. Обсяг таких замовлень він називає сміховинним. В основному, фірма Фадлана Нургожіна займається фарбуванням антенно-щоглових споруд. «Я не чув, щоб в Караганді хтось щось хотів помити», - говорить він.

В Астані ситуация краща, но нема за рахунок чистки стін. Як каже керівник столичної компанії «Альпініст-Пром» Артем Тирін, потреба в послугах за останні 5 років значно зросла. Але, в основному, через будівництво заводів (потрібно фарбувати металоконструкції і проводити монтажні роботи), ремонту панельних будинків (герметизація міжпанельних швів), фарбування фасадів.

- Багато супермаркетів і бізнес-центри миють фасади дуже рідко, 1 раз в 2-3 року, - коментує Артем Тирін. - Це призводить до відкладення сольових і жирових забруднень. Для їх виведення потрібно використовувати дорогі кислотні та лужні хімікати, що веде до подорожчання вартості робіт.

За спостереженнями фахівця ретельніше всіх за зовнішнім виглядом своїх будинків стежать державні комунальні підприємства. Їх зобов'язують проводити чистку фасадів 2 рази в рік.

Вартість послуг залежить від складності робіт. Дорожче коштують фасади, що не милися два роки і більше (від 170 тг за кв.м). Вище оцінюється чистка після будівельних робіт (від 200 тг за кв.м). Варто зазначити, що подібні роботи в Караганді дорожче. Може, тому карагандинські підприємці не так часто вдаються до подібних послуг.

Найскладнішими для прибирання вважаються поверхні з особливою сучасної плівки. Таку використовували при будівництві ТРЦ «Хан Шатир».

- Покриття трохи пористе, - пояснює Фадлан Нургожін, - його треба обов'язково мити два рази: перший - з хімікатами, а другий раз водою.

Великим плюсом цього виду пластику є те, що до нього погано липне пил і вода.

Астанчанін Артем Тирін вважає, що підприємці не розуміють, який вплив надає зовнішній вигляд на успіх в бізнесі. Тому й не люблять витрачати гроші на миття.

Карагандінец Фадлан Нургожін впевнений, що проблема дещо глибше.

- Навесні я був в Західній Європі. Можна сказати, я тиждень проходив в одній сорочці: комір залишився білосніжний. А тут у мене на два дні сорочки не вистачає. Причина не в тому, що підприємці не хочуть мити, а в нашій екології. Навіть за своїми вікнам в квартирі ви можете сказати, що їх мінімум треба чистити раз на півроку. А це вертикальна поверхню. Здавалося б: що до неї може прилипнути? Претензії в першу чергу до нашим заводам, скільки років йдуть викиди. Так часто мити у власників будівель ніяких грошей не вистачить.

КОМЕНТАРІ

Оцінити роботу різних служб можуть тільки їх безпосередні споживачі. Тому ми попросили висловити свою думку представників великих торгових центрів.

Ерлан Искаков, заступник генерального директора зі зв'язків з громадськістю та урядових зв'язків «МЕТРО Кеш енд Керрі Казахстан».

- Зазвичай ми визначаємо постачальника послуг на основі тендера і воліємо компанії, які мають представництва в інших містах, це полегшує контроль і спрощує документообіг. Маленькі локальні компанії не завжди можуть надати запитуваний сервіс і мати сучасне обладнання для прибирання наших приміщень.

Вартість послуг клінінгових компаній коливається від 29 до 35 млн тенге в рік за прибирання, вивезення сміття та пресування макулатури. Також ціни залежать і від пори року, особливо якщо одна компанія займається прибиранням внутрішніх приміщень і зовнішньої території. На жаль, ціни не завжди відображають якість послуг. Збирання фасадів ми робимо 2 рази в рік, вартість - від 1500 тенге за кв. метр. Ринок клінінгових послуг в Казахстані існує, але недостатньо високого рівня, як, наприклад, в Німеччині.

Якщо ми розглядаємо своє робоче місце як наш другий дім, то в цьому випадку ми наводимо його в порядок і намагаємося утримувати в чистоті. Для недбайливих і несвідомих підприємців, на наш погляд, треба вводити адміністративні заходи і зобов'язувати чистити від пилу і кіптяви скляні поверхні будівель, щоб вони не псували зовнішній вигляд наших міст.

Айгуль Сейтімбетова, директор ТОВ «Клінінг сервіс»:

- По охоронних послуг, автоматизації та відеоспостереження ми почали працювати з молодою компанією, яка відповідає міжнародним стандартам. Ефективна взаємодія з кваліфікованими співробітниками стабілізувало роботу всіх систем в торговому центрі.

Що стосується клінінгу, в Караганді в середньому вартість послуг, а саме прибирання офісних будівель, становить 150 тг / кв.м, при площі не менше 5000 кв.м. До роботи з клінінговими службами на довгостроковій основі в Караганді вдаються, як правило, деякі комерційні компанії та їх філії, а також окремі банки. Найчастіше користуються попитом разові і спеціалізовані послуги. Хочеться відзначити, що професійних клінінгових компаній в Караганді недостатньо. Тих, які мають чисту екіпіровку, кваліфікований штат співробітників, професійне обладнання, а саме, миття підлоги, машини з миття стекол, машини з прибирання прилеглої території. В основному представлені компанії з прибирання будівельного сміття і квартир, що не вимагає значних капітальних вкладень.

Вважається, що в довгостроковій перспективі, завдяки роботі співробітників дослідної клінінгової компанії, можна заощадити кошти, а також запобігти передчасне зношування приміщення, відтягнути момент, коли доведеться проводити капремонт будівлі. Коли ви наймаєте фірму, ви рятуєтеся від багатьох проблем, таких як пошук і підбір кадрів, робота з кадрами, закуп матеріалів. За весь відповідає компанія, послуги якої ви завжди можете перевірити, і якщо ви незадоволені якістю або ж воно відрізняється за фактом, з тим, що зазначено в договорі, тоді ви можете виставляти штрафи. У багатьох випадках це допомагає систематизувати роботу найнятої компанії. Однак цей механізм працює не з усіма.

Небажання прибирати фасади, ймовірно, пов'язано з відсутністю або нерозвиненістю певного іміджевого стилю у конкретних комерційних компаній і торгових домів в Караганді і його впливу на ділову репутацію компанії. Відповідно, «немає необхідності» нести більше витрат на адміністративні та побутові потреби. Наприклад, на такі, як послуги альпіністів з миття фасаду. Їх робота в Караганді в середньому коштує від 500 тг / кв.м, включаючи матеріали та інвентар.

Фото: alpspec.ru

Ірина БЕРДАШОВА, Інформаційна служба www.kn.kz